CICOM BLOG

HOME > 石原昇のブログ > アキバ在住アナリストのブログvol.3          秋葉原エリアの地価上昇〜再開発効果が波及        (9/21更新)



アキバ在住アナリストのブログvol.3          秋葉原エリアの地価上昇〜再開発効果が波及        (9/21更新)

アキバ在住アナリスト、CICOM(サイコム)取締役の石原です。

この3連休、アキバでは、UDXスクウェアで新発売のケータイのデモンストレーション、秋葉原ダイビルでは日本ネパール国交樹立50周年記念イベントが開催されました。

音楽や映像を3.6Mbpsで高速ダウンロードできる最新鋭機が披露される一方で、ブッダ生誕地ルンビニの聖域やアショーカ王が埋設したマーク・ストーンが模擬展示され、新旧の対比が印象的でした。いずれの主催者も人出の多い秋葉原を開催地に選んだようです。

FOMA N902iX、このケータイ、超・音・速
FOMA N902iX、このケータイ、超・音・速

在福岡ネパール名誉領事の篠隈さん、御招待に感謝!
在福岡ネパール名誉領事の篠隈さん、御招待に感謝!


その休み明けの9月19日、国土交通省から2006年の基準地価が発表されました。

今年7月1日時点の全国平均(全用途)の地価はマイナス2.4%と相変わらずの下落となりましたが、3大都市圏では16年ぶりの上昇に転じたことが大きく報じられました。

秋葉原エリアをみると、外神田3-14-9(中央通りのソフマップ本店周辺)が坪1,485万円で前年比プラス13.6%、外神田1-7-4(神田明神通りのラオックス・ザ・コンピューター館周辺)が坪874万円でプラス10.4%といずれも2桁の上昇となっています。東京都の全用途平均のプラス4.7%を上回る上昇となりました。

東京の陸の孤島といわれた足立区六町。ここはプラス32.0%の大幅な上昇を記録しました。昨年8月に開通したつくばエクスプレスの開業効果があったからです。以前は最寄りの綾瀬駅へ出るのにバスで20分、都心に出るにはさらに電車に乗り換えが必要でしたが、今では秋葉原まで僅か15分で来られるようになりました。つくば市も駅周辺の地価は軒並み上昇しているのに対し、同じ茨城県でも水戸市や土浦市は全域で下落のままです。

今回の地価上昇は、基本的には景気回復に伴うオフィス需要の高まりや不動産投資マネーの流入が背景にあります。今年に入ってオフィスビルの空室率の低下が顕著で都区内の賃料は平均でも上昇に転じています。REIT (不動産投資信託) の投資規模は、今年6月末で前年比73%増の4.5兆円、私募ファンドも68%増の5.5兆円と、不動産市場への資金の流入が続いています。

最近、ヨドバシカメラの向かいにある秋葉原駅前東側広場では、建設中のビルの鉄骨が積み上がっています。秋葉原8街区と呼ばれるこのエリアは、昨年1月20日に最後の大型物件として入札にかけられました。落札したのは三菱地所の特別目的会社(SPC)のマキシマム。落札価格は事前の参考価格40億円をはるかに上回る141億円となり業界は騒然としました。敷地面積は1,233?屐?業務商業育成型総合設計による容積率緩和により、基準容積率は800%から1,050%へ緩和され、地上16階、高さ68mのオフィスビルは、来年4月末に完成する予定です。

秋葉原駅前の再開発エリアの地価は、基準地価、公示地価ともに、まだ公表価格はありませんが、実勢価格は急上昇しています。筆者が80年代後半のバブル期に、建設・不動産アナリストを兼務していた頃は、投機資金が大量に流入し、収益還元を無視して、丸の内、銀座の土地が坪2〜3億円で実勢取引されていました。今回の地価上昇はプチバブルとも揶揄されていますが、土地転売が目的ではなく、ビル建設による収益還元で説明がつく水準です。秋葉原の地価は将来価値の上昇を先取りしているとも云えるでしょう。

秋葉原の土地取引価格の推移
秋葉原の土地取引価格の推移

==========
サイコム・ブレインズに関するお問い合わせ、
研修についてのご相談はこちら
URL:https://www.cicombrains.com/contact/CB_form.html
Email:hrd@cicombrains.com


▲ページTOPへ戻る